Um Planungen und Vorgänge auf dem Münchner Wohnungsmarkt zu begreifen, ist eine Auseinandersetzung mit den Planungswerkzeugen der Stadt und den Herangehensweisen der wohnraumschaffenden Akteuren unablässig. Im besonderen die Auseinandersetzung mit städtischen Wohnungsbauprogrammen (Wohnen in München V) und dem Förderprogramm der 90er Jahre ‚Tausch und Umsetzung‘ kann helfen neue Planungs- und Entwicklungswerkzeuge zu generieren.

Es stellten sich mehrere Fragen:

• Welche Wohnungen gibt es im Bestand?

• Welche Wohnungen sind gefragt?

• Wer wird gefördert?

• Welche Auswirkungen hätte ein vermehrtes Angebot von Singel-Wohnungen?

Einige Themen dominieren hierbei den Diskurs. Der demographische Wandel der Gesellschaft kommt auch auf dem Wohnungsmarkt zu tragen. Ältere Senioren leben in einem Einfamilienhausgürtel in Münchner Toplagen wie Freimann, Pasing und Harlaching und okkupieren überdurchschnittlich viel Wohnraum. Ein weiterer Faktor ist der stetig steigende Bedarf an Pro-Kopf-Wohnraum. Nicht zuletzt die stabilen Einkommensverhältnisse führen dazu, dass immer größere Wohnungen nachgefragt werden. So drängt zum Beispiel die Gruppe der sogenannten ‚young urban professionals‘  immer mehr auf den Markt der Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen, der für junge Familien in Folge immer unattraktiver wird. Förderungsberechtigt ist in der Landeshauptstadt allerdings nicht der alleinstehende Single-Haushalt (Anteil am Markt über 50%), sondern die besonders unter Druck stehende junge Familie.

Eine Frage tut sich nun auf: Kann mittels vermehrten Einwirken auf den Single-Wohnungsmarkt auch der Druck für Drei-bis Vier-Personenhaushalte gemindert werden?

Einen Ansatz, der diese Annahme unterstützt, ist das Förderprogramm „Tausch und Umsetzung“.

Der Entwurf gründet somit auf der Frage: Was muss man anbieten, um auf weniger Raum mindestens ebenso attraktiv zu sein? 

Der städtebauliche Entwurf liefert eine starke Nachverdichtung des Münchner Stadtquartiers Maxvorstadt in einem Blockrand am östlichen Ende der Theresienstraße. Dabei dient die bestehende Struktur des Heizkraftwerk Theresienstraße als Basis für eine Umnutzung. Die industriell genutzten Flächen innerhalb des Blockrands werden der Wohnnutzung zugeführt. Die neue Gestalt des ehemaligen Heizturms ist ein markanter Punkt in den Straßenfluchten Schwabings. Neben dem Beitrag zum Stadtbild steht aber auch gleichermaßen die Aufwertung des Blockinneren im Fokus des Entwurfs.

Um den neu gestalteten Quartierskern auch im kollektive Bewusstsein der Maxvorstadt zu verankern, geht eine neugestaltung der dazugehörigen Blockrandabschnitte mit der Entwicklung einher.  Darüber hinaus entsteht zwischen dem äußeren Blockrand und einem zweiten Wohnungsblock im Inneren eine neue Zone für private Grünflächen. Der private Außenraum kommt sowohl den neu geschaffenen Wohnungen, als auch den Bewohnern der Bestandsgebäude zugute.

Die Blockmitte wird dominiert vom 67 Meter hohen Wohnturm mit seinem breiten Sockel, der Ressourcen schonend erhalten wird und gleichzeitig eine einzigartige Wohnsituation im Herzen der Stadt schafft. Das Erdgeschoss des Turms bietet Gastronomie- und Gemeinschaftsflächen und ist dadurch Teil des öffentlichen Platzes im Inneren des Blocks. Die erdgeschossigen Radstellplätze sollen den komfortablen Gebrauch unterstützen und das Fahrrad ganz bewusst als tägliches Transportmittel in den Vordergrund rücken.

Der Ort im Inneren lebt durch seine ihm eigene, außergewöhnliche Konfiguration und vermag die hohe Dichte an Einwohnern für ein signifikantes Maß an Öffentlichkeit zu nutzen. An besonders exponierten Stellen bietet das Erdgeschoss des Inneren Blocks kleinmaßstäbliche Büro- und Werkstattflächen, die auch als gemeinschaftlich genutzte Flächen betrieben werden können. In der Verteilung der Bewohner ist das Konzept flexibel, schlägt jedoch vor,  Ältere und Alleineriehende in den Inneren Block zu ziehen, wo die viergeschossigen Wohnhäuser sowohl über Gemeinschaftsloggien, als auch über einen direkten Zugang zum privaten Grün verfügen. Der Wohnturm bietet in den erst sieben Geschossen kleinere Einheiten für Studenten mit der Möglichkeit für eine gemeinschaftliche Wohnküche zwischen den Wohnungen. In den oberen Geschossen finden selbstständig Arbeitende und Professionals großzügigere Wohnräume, die sowohl auf ihre Zwecke zugeschnitten sind, als auch mit dem Blick über die Münchner Innenstadt mit einem exklusiven Wohnerlebnis locken.